Сдача квартиры в аренду: как и когда платить налоги, налоговая отчетность

Сдача недвижимости в аренду является предпринимательской деятельностью. Доход от неё облагается налогом, за уклонение от которого грозит административная ответственность.
Есть четыре способа организации законного арендного бизнеса: два налоговых режима предполагают регистрацию в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) и два освобождают от этого. Каждый из них имеет свои условия и ограничения.

1. С регистрацией ИП

Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медицинской страховой системах.
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:

• подоходного налога (1 или 3 % от дохода в зависимости от режима). Эта часть отменена до 1 января 2023 года;
•  обязательных платежей: пенсионных взносов (10 %), социальных отчислений (3.5 %), взносов на медицинское страхование (5 % от 1.4 МЗП).

Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы в 2022 году - 60 000 тенге.
Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.

1.1. Патент

Налог 1 % от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:

• личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
• доход не более 3528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.

Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года). Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.
Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 147 600 тенге.
Из них:

•  социальные отчисления — 25 200 тенге (3.5 % от 60 000 за 12 мес.);
• пенсионные взносы — 72 000 тенге (10 % от 60 000 за 12 мес.);
• взносы на медицинское страхование — 50 400 тенге (5 % от 1,4 × 60 000 за 12 месяцев).

С учётом ИПН (1 % от 100 000 за 12 мес. = 12 000) сумма составила бы 159 600 тенге.
Чтобы получить патент:

1. Зарегистрируйтесь как ИП. Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
2. Выберите режим на основе патента.
3. В течение трёх рабочих дней подайте в налоговый орган расчёт по форме 911.00.

1.2. Упрощённая декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:

•  налога - 3 % от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
• обязательных платежей: пенсионных взносов(10 %), социальных отчислений (3,.5 %), взносов на медицинское страхование (5 % от 1,.4 МЗП).

Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц

Основные условия:

•  численность работников за налоговый период до 30 человек;
• доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
•  наличие кассового аппарата.

Декларация (форма 910.00) представляется в налоговую по месту нахождения плательщика дважды в год: не позднее 15 августа и 15 февраля.

2. Без регистрации ИП
Арендодатели, не использующие труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.
Налоговые режимы для физлиц:

• единый совокупный платёж (ЕСП);
• декларация по индивидуальному подоходному налогу.

2.1. ЕСП
ЕСП - это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, социальные отчисления, пенсионные взносы и взносы на медицинское страхование. Он вносится ежемесячно.
Ставки:

•  1 МРП (3063 тенге) — для проживающих в городах;
• 0,5 МРП (1532 тенге) — в сёлах.
• — нет наёмных работников;
• — услуги оказываются исключительно физлицам;
• — годовой доход до 1175 МРП (3.6 млн тенге).

Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.
Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 36 756 тенге (3 063 × 12 месяцев).
ЕСП не могут выбрать (ст. 774 Налогового кодекса РК):

•  ИП;
•  кто работает в коммерческих и торговых объектах;
• сдающие в аренду нежилое имущество;
• занимающиеся частной практикой;
•  иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов.

2.2. Декларация по индивидуальному подоходному налогу

Налог с дохода 10 %.
Оплата — раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Социальных отчислений нет.
Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц налог за год составит 120 000 тенге.
Физлицо может сдавать жильё в аренду физлицам и налоговым агентам:

•  юридическому лицу, его структурным подразделениям;
• ИП;
•  лицам, занимающимся частной практикой;
•  юридическому лицу-нерезиденту.

При этом рассчитывать и выплачивать налог должно не само физлицо, а субъект, который выплачивает ему деньги — налоговый агент. Ставка налога также составляет 10 % от суммы дохода.
Как и где заплатить налоги
Декларацию и расчёт можно представить:

•  через «Кабинет налогоплательщика»;
•  мобильное приложение E-Salyq Azamat;
•  на eGov.kz;
•  в ЦОНе на бумажном носителе;
•  в городское или районное управление государственных доходов.

Оплата принимается:

•  через мобильное приложение eSalyq Azamat;
•  в банках;
•  в отделениях Казпочты.

За непредставление налоговой отчётности в срок и занятие предпринимательской деятельностью без регистрации предусмотрены меры административной ответственности.
За отсутствие отчётности — сначала предупреждение, затем штраф 15 МРП (45 945 тенге).
При незаконной предпринимательской деятельности решение по административной ответственности принимаются судебными органами.

По данным Департамента гос. доходов по Акмолинской области (akm.kgd.gov.kz)

1С: Управление